مطابق ماده ۴۵ قانون ثبت: «اگر به واسطه عدم اقدام در مـورد مـواد‌ ۱۷‌ و ۱۸ و ۱۹، ملکی به ثبت رسیده و بعد معلوم شود، عدم تعقیب یا عدم ابراز تصدیق به علت فوت یا جنون یا حجر طرف دعوی با مستدعی‌ ثبت‌ بوده‌ و اخطار مذکور در ماده‌ فـوق‌ هـم‌ با ایـن که مستدعی ثبت به فوت یا جنون یا حجر عالم بوده، به عمل نیامده است، قائم مـقام قانونی متوفی‌ و یا‌ مجنون و یا محجور می‌تواند در ظرف پنج‌ سال‌ از بـابت قـیمت مـلک و اجور و خسارات در محکمه حقوق به وسیله عرض حال جدید بر علیه مستدعی‌ ثبت‌ اقامه‌ دعوی نماید. مـبدأ ‌پنـج سال مذکور فوق در مورد وراث‌ کبیر و وراثی که ولی خاص (پدر یا جد پدری یا وصـی مـنصوب مـسلم الوصایه) دارند از تاریخ‌ فوت‌ و در غیر این موارد از تاریخ تعیین قیم یا مدیر تصفیه‌ محسوب‌ مـی‌شود. در مورد این ماده چنانچه مستدعی ثبت محکوم گردد و ملک را قبلاً به دیگری‌ انـتقال‌ داده‌ و در موقع اجرای حـکم مـفلس باشد و ثابت شود برای فرار‌ از‌ ادای‌ حق طرف، خود را مفلس کرده به حبس تأدیبی از یکسال تا دو سال‌ محکوم‌ خواهد‌ شد. تعقیب جزایی در این مورد منوط به شکایت مدعی خصوصی است و بـا‌ استرداد‌ شکایت، تعقیب موقوف می‌شود.»

 

برای ورود به بحث ابتدا باید مواد ۱۷، ۱۸‌ و ۱۹‌ قانون ثبت را مورد توجه قرار دهیم:

مطابق ماده ۱۷ قانون ثبت: «هرگاه راجع‌ به‌ ملک مورد تقاضای ثبت بین تقاضا کننده و دیگری قـبل از انـتشار اولین‌ اعلان‌ نوبتی‌ دعوایی اقامه شده و در جریان باشد، کسی که طرف دعوی با تقاضا کننده است‌ باید‌ از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا ۹۰ روز تصدیق محکمه را‌ مشعر‌ به‌ جریان دعوی بـه اداره ثـبت تسلیم نماید و الا حق او ساقط خواهد شد.»

تبصره: «در‌ مواردی‌ که اداره ثبت تشخیص دهد تصدیق مزبور خارج از مدت به اداره‌ ثبت‌ تسلیم گردیده، موافق ماده ۱۶ عمل خواهد شد.»

ماده ۱۸ قانون ثبت بیان مـی‌دارد: «در صـورتی‌ که‌ محکمه قرار عدم صلاحیت خود را صادر نماید، مکلف است پس از‌ قطعیت‌ قرار مزبور به تقاضای مدعی دوسویه‌ی عمل‌ را‌ برای‌ مرجع صلاحیت دار بفرستد. در این مورد‌ تجدید‌ عرض حال لازم نیست. اگر مـعترض پس از تـقدیم عـرض حال در مدت شصت روز‌ دعوای‌ خود را تـعقیب نـکرد (مـسکوت‌ گذاشت)، محکمه مکلف‌ است‌ به‌ تقاضای مستدعی ثبت قرار اسقاط دعوی‌ اعتراض‌ را صادر نماید. از این قرار می‌توان استیناف داد. رأی استیناف قابل‌ تـمیز‌ نیست.»

طـبق مـاده ۱۹ قانون ثبت: «در صورتی که در‌ جلسه‌ی‌ مقرر برای مـحاکمه، مـعترض یا‌ وکیل‌ او حاضر نشود و مطابق مقررات اصول محاکمات حقوقی به تقاضای مستدعی ثبت‌ عرض حال‌ او ابطال گردد تجدید عرض حال‌ فـقط‌ در‌ ظـرف ده روز‌ پس از ابلاغ قرار ابطال‌ برای‌ یک مرتبه ممکن خواهد بود در ایـن مورد عرض حال مستقیماً به دفتر محکمه‌ی صلاحیت‌ دار‌ داده خواهد شد.»

تبصره: «در مواردی‌ نیز‌ که به‌ موجب‌ مواد‌ ۱۶ و ۱۷ اصول‌ محاکمات آزمـایش، عـرض حال رد مـی‌شود، مفاد این ماده لازم الرعایه است.»

مطابق سه ماده یاد‌ شده، معترض بـر ثـبت و طرف دعوای‌ وی، وظایف‌ و تکالیف‌ قانونی خاصی بر‌ عهده‌ دارند. حال چنانچه بر اثر عدم انـجام تـکالیف و وظـایف مقرره قانونی مندرج در مواد ۱۷‌ و ۱۸‌ و ۱۹ قانون ثبت، ملکی به ثبت‌ برسد‌ و بعداً‌ کاشف‌ بـه‌ عـمل‌اید که این ترک وظیفه و عدم اقدام همانا ناشی از حدوث فوت یا جنون یا حـجر طـرف دعـوای مستدعی ثبت (یعنی معترض) بوده، قائم مقام‌ قانونی متوفی و یا مجنون و یا محجور طـرف دعـوی، می‌تواند در ظرف پنج سال از بابت قیمت ملک و اجور و خسارات در دادگاه صلاحیت دار با دادن درخـواست‌ جـدید، عـلیه مستدعی ثبت، اقامه دعوی نماید. این مستدعی ثبت اگر در دعوای مطروحه محکوم گردد و مـلک مـورد تنازع را نیز قبلاً به دیگری انتقال داده باشد و در‌ موقع‌ اجرای حکم مفلس باشد و ثـابت شـود کـه مفلس بودن وی صوری بوده و تعمداً برای فرار از ادای حق طرف، خود را‌ مفلس‌ نموده است، عمل وی جـرم‌ مـحسوب‌ می‌شود. این جرم از جرایم مربوط به ثبت املاک می‌باشد و بسان همه جـرایم ارکـانی دارد.

الف) ارکان جرم

این‌ جرم‌ نیز دارای سه رکن‌ قانونی، مادی و معنوی است:

  1. رکن قانونی: مـاده ۴۵ مـسبوق الاشـاره قانون ثبت، رکن قانونی این جرم را تشکیل می‌دهد.
  2. رکن مادی: رکن مـادی ایـن جرم مرکب بوده، دارای‌ اجزایی‌ به شرح ذیل است:

جزء ۱ ـ صدور حکم از طرف مرجع ذی صلاح قضایی بـابت قـیمت ملک و اجور و خسارات ملک مورد دعوی علیه مستدعی ثبت. به تعبیر‌ دیـگر‌ مـحکومیت مستدعی‌ ثبت در دعوای مطروحه قائم مقام قـانونی مـتوفی یـا مجنون و محجور طرف دعوی علیه وی.

هرچند‌ در مـاده مـذکور ذکر محکومیت از طرف محکمه حقوق شده است؛ لیکن‌ با‌ توجه به سیستم قـضایی کـنونی حاکم بر کشور باید گـفت مـنظور از محکمه حـقوق، هـر یـک از ‌محاکم‌ عمومی دادگستری است.

نکته دیگری کـه مـی‌تواند در اینجا مورد بحث قرار گیرد، این‌ که‌ مسأله منظور از محکومیت عنوان شـده در مـاده ۴۵ قانون ثبت، محکومیت قطعی است یـا‌ خیر؟ به نظر می‌رسد بـا تـوجه به قسمت اخیر ماده یـاد شـده یعنی: «در موقع اجرای حکم‌ مفلس‌ باشد»، محکومیت قطعی مدنظر قانونگذار است.

جزء ۲ ـ مستدعی ثـبت «مـحکومٌ علیه» محکومٌ به (یعنی مـلک مـورد دعـوی) را قبلاً به دیـگری انـتقال داده باشد. کلمه «انتقال» اطـلاق دارد و شـامل هر نوع انتقالی که در قالب هر یک از عقود معینه و غیر معینه بگنجد، می‌شود.

جزء ۳ ـ شـخص در مـوقع اجرای حکم محکومیت، مفلس باشد. دو مـطلب دربـاره‌ این‌ جـزء قـابل بـررسی است. یکی مسأله زمـان است که زمان مد نظر قانونگذار زمان اجرای حکم محکومیت است و لاغیر و دیگری کلمه «مـفلس» اسـت. نظر به اهمیت این کلمه‌ و نـقش آن در تـشکیل اجـزای رکـن مـادی جرم ثبتی مـندرج در مـاده ۴۵، لازم است توضیحاتی ارایه شود. «مُفلس» کلمه‌ای عربی و از نوع صفت است و در لغت‌ فارسی‌ به معنی «نادار، بـی چـیز و تهیدست»[۱]  و در زبـان عربی به معنی «تاجر ورشکسته»[۲]  آمده است.

در اصطلاح حـقوقی، مـفلس «بـه کـسی گـفته مـی‌شود که اموال و مطالبات‌ او‌ کمتر‌ از دیون او باشد.[۳]

در‌ فقه‌ اسلام‌ «مفلس فقیری است که خوبهای مالش رفته باشد و فلوسهای او باقی مانده باشد، یعنی پولهای خرد و ریز که به‌ فارسی‌ آن‌ را پشیز گویند. و یا مفلس کسی است‌ که‌ دراهم او تبدیل به فلوس شده باشد یا به جایی رسیده باشد که حتی فلوس هم نداشته باشد و به‌ عبارت‌ دیگر مفلس در عرف کـسی اسـت که مالی و پولی‌ ندارد که رفع احتیاج کند و در عرف فقها کسی است که دین وی از مالش بیشتر است‌ و داراییش‌ برای ادای آن کافی نیست».[۴]

جزء ۴ ـ «افـلاس» بـاید صوری و تصنعی‌ و فی الواقع بـرای فـرار از ادای حق طرف «محکومٌ له» باشد. به تعبیر دیگر‌ شخص‌ با اراده و خواست قلبی و تعمداً خود را مفلس و بی چیز‌ وانمود‌ سازد؛ در صورتی که در عالم واقع چـنین وضـعیتی حقیقت نداشته باشد. فـایده و آثـار‌ علمی‌ چنین گفتاری اینجا هویدا می‌شود که مفلس واقعی و حقیقی، مطابق موازین قانونی‌ و شرعی[۵] فاقد مسوءولیت حقوقی بوده و در مورد ماده ۴۵ قانون ثبت نیز فاقد مسوءولیت جزایی‌ است. نکته دیگری که در ایـنجا تـذکر آن ضروری می‌نماید این است که‌ محکمه‌ رسیدگی‌ کننده باید احراز کند که شخص برای فرار از ادای حق طرف، خود را مفلس‌ قلمداد‌ نموده‌ است.

جزء ۵ ـ شخص مرتکب باید فعل مثبت مادی انجام دهـد. بـه‌ تعبیر دیـگر با ترک فعل رکن مادی این جرم محقق نمی‌گردد، بلکه بایستی الزاماً و لابد‌ عمل‌ مثبت مادی از نـاحیه مرتکب در عالم واقع سرزند. این عمل همان‌ طور‌ که گفته شـد بـاید بـه صورت متقلبانه‌ و خلاف‌ واقع باشد. این جزء، مهمترین جزء رکن‌ مادی‌ جرم موضوع ماده ۴۵ قانون ثبت است.

  1. ‌رکـن معنوی: جرم مندرج در‌ ماده‌ ۴۵ قانون ثبت، جرمی عمدی‌ است‌ که علاوه‌ بر‌ سـوء‌ نـیت عـام، به سوء نیت خاص‌ نیز‌ احتیاج دارد. با این توضیح که شخص باید بداند که مـفلس قلمداد‌ نمودن‌ در چنین موردی نامشروع و خلاف‌ قانون است (سوء نیت‌ عام) و هدفش از دسـت یازیدن‌ به‌ چنین عـمل خـلاف قانون و نامشروعی فرار از ادای حق محکومٌ له و در‌ نهایت تضییع حق مشارالیه باشد. (سوء‌ نیت‌ خاص).